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什么是容积率?  

2014-06-09 09:16:35|  分类: 购房常识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

  容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性:

  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量

  宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

  (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系

  建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C*H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平 

  人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

  房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

  楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

  因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

  (四)容积率存在客观上的最合理值

  在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
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